最近更新日期： 2026-09-08
房屋評定現值是房屋稅、契稅的計算依據，也是買賣房屋或申辦房貸時常見的房屋資料。
以下將帶你快速了解房屋評定現值的定義、計算和查詢方式，以及與房屋市價的差異，幫你更清楚掌握房屋價值。
房屋評定現值是什麼？
房屋評定現值又稱房屋現值，是政府評定的房子價值，主要用來計算房屋稅、契稅這類跟房屋相關的稅。
會由各縣市的「不動產評價委員會」訂出房屋標準單價後，稅捐機關再依公式計算出房屋評定現值。
通常建材越好、面積越大、地段越優、屋齡越新的房屋，評定現值越高。
房屋評定現值怎麼算？
房屋評定現值計算公式、試算範例
房屋評定現值的計算需要用到兩個公式，先算出房子的核定單價後，再依面積、折舊與地段條件計算房屋評定現值。
- 核定單價：房屋標準單價×（1±各加減項之加減率）±樓層高度之超高或偏低價。
- 房屋評定現值：房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊年數）×地段率。
房屋評定現值試算：
小明有一棟6層樓的公寓，房屋標準單價為5,000元／平方公尺，因為整棟沒有電梯，適用減項的減價20%。
房屋面積100平方公尺，鋼筋混凝土構造、折舊率1%、屋齡10年，地段率120%。
→核定單價＝5,000×（1－20%）＝4,000元／平方公尺。
→房屋評定現值＝4,000×100×（1－1%×10）×120%＝432,000元。
提醒你，由於公式的數值人工確認相當麻煩，因此都會建議大家可直接用下一段的查詢方式，進行房屋評定現值確認。
房屋標準單價
以下補充說明，公式中的房屋標準單價會依什麼因素評定：
- 構造：從強到弱依序為鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造和加強磚造。若房屋構造越堅固，標準單價越高。
- 用途：房屋用途主要分為4類。
- 第1類：如國際觀光旅館、套房、舞廳等，標準單價最高。
- 第2類：如旅館、百貨公司等。
- 第3類：如住宅、店舖等。
- 第4類：如工廠、倉庫等。
- 樓層數：構造與用途相同，樓層數越高，標準單價就越高。
若總樓層數超過當地稅捐機關「房屋標準單價表」內所列，標準單價就會依表內最高樓層、次高樓層的差額，逐層遞增計算。
房屋評定現值怎麼查詢？
查詢房屋評定現值的方式主要有臨櫃查詢和線上查詢兩種：
臨櫃查詢
房屋所有權人攜帶身分證與印章，至房屋所在地的稅捐稽徵機關申請「房屋稅籍證明書」，證明書最後一行的「現值」就是評定現值。
若是委託他人申請，受託人須攜帶身分證、印章、所有權人身分證影本、印章及委託書。
各縣市稅捐稽徵機關都受理臨櫃與書面申請，可以從財政部稅務入口網「地方稅務機關」頁面找到所在縣市的機關與聯絡方式。
線上查詢
房屋所有權人準備自然人憑證或工商憑證，登入地方稅網路申報作業系統，並上傳身分證明文件，即可查詢房屋評定現值。
身分證明文件會依據申請人身分而不同：
- 自然人：檢附身分證正反面影本。
- 非自然人（屬於營利事業組織者）：檢附中央（地方）政府核發的核准函或設立（變更）登記表或公司登記事項證明書影本。
- 其他組織者：檢附主管機關核准設立的證照影本。
若是委託他人申請，須上傳授權書及授權人身分證明文件，取得稅籍證明後就能查詢房屋現值。
※貼心提醒：如果收到房屋現值核定通知後，認為金額不合理，可以在接到通知書的30天內準備證件，向房屋所在地的稅捐稽徵機關申請重行計算。
房屋評定現值與市價一樣嗎？
不一樣，雖然房屋評定現值和房屋市價都可以評估房屋價值，但兩者在用途、計算內容、更新速度等方面都不同，以下快速比較：
| 比較項目 | 房屋評定現值 | 房屋市價 |
|---|---|---|
| 定義 | 依房屋標準單價、面積、折舊率、地段率算出的價格 | 市場實際交易的價格 |
| 用途 | 課徵房屋稅、契稅 | 買賣房屋、貸款評估 |
| 計算內容 | 僅建物價值 | 建物＋土地價值 |
| 更新速度 | 較慢，標準價格每3年重評一次，現值會隨屋齡逐年折舊 | 較快，隨市場行情變動 |
由於房屋評定現值的計算不包含土地價值，也並非直接依照市場成交價計算，因此房屋評定現值通常都會比市價低；銀行在評估房屋能貸多少時，主要也是看市價、實價登錄行情。
如果對銀行鑑價結果不滿意，可以參考久通代書的房屋貸款服務，我們的鑑價標準會比銀行更有彈性喔！
房屋評定現值常見問題
- 申報遺產稅：房屋的遺產價值以評定現值認定，採用被繼承人過世當天所屬那一期的金額。一期的時間區間為每年7月1日到隔年6月30日。
- 繳納房屋稅：以房屋稅單上的「課稅現值」乘以對應稅率計算。 課稅期間為前一年7月1日到當年6月30日，繳納時間是每年5月1日至5月31日（遇假日會順延）。
- 申報契稅（過戶）：為契稅的計算基準。稅率部分，買賣、贈與是6%，分割、交換是2%。
不是，房屋評定現值是由課稅現值和免稅現值所組成：
- 課稅現值：用來計算房屋稅的金額。
- 免稅現值：包含防空避難室、蓄水池、地下室機房等免課房屋稅的設施。
會。折舊會逐年扣減，以耐用年數60年、每年折舊1%的鋼筋混凝土造房屋為例，屋齡10年會扣掉10%、屋齡30年會扣掉30%。 不過折舊有下限，不會因為屋齡大就歸零，實際折舊上限依各縣市規定為主。
結語
房屋評定現值會決定你每年要繳的房屋稅金額，也跟過戶、繼承時要付的稅有關。提醒你房屋現值會隨屋齡逐年折舊，因此真正要用到的時候，要再以稅捐機關最新核定的金額為主喔！
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