最近更新日期： 2025-11-21
債務積欠一段時間後，名下的不動產可能會面臨被查封的情況，查封意思是什麼？查封一定會貼封條嗎？關於查封流程及撤銷查封登記的方法，讓久通代書告訴你！
查封是什麼？
查封是法拍的其中一道程序，當債務人欠款許久，債權人可向法院聲請強制執行，查封並拍賣債務人名下的財產。查封通常是以貼封條的方式處理，而一旦動產或不動產被查封，債務人就無法對其進行處分、移轉、買賣了。
※貼心提醒：債務人不可破壞查封封條，否則會觸犯刑法。
被查封的原因？
常見的查封原因包含以下3種：
- 債務未還：積欠房貸、車貸等貸款，已過清償日期卻不還款。
- 積欠稅款：欠稅未繳，遭國稅局查封財產直到稅款繳清。
- 為人作保：當了親友的保證人，但因對方無法還款，所以必須承擔責任。
查封及拍賣流程？
不動產
- 債權人向法院聲請強制執行
- 書記官與執達員至不動產位置貼封條
- 進行不動產估價
- 法院指定拍賣日期與地點，並公告至少5天
- 進入正式房屋拍賣程序
- 若一直未拍出，會經過3次的減價程序，每次減價金額為總價的20%
- 通知行使標的物優先承買權、房屋所有權移轉
- 法院點交或不點交流程
- 拍賣分配價金撥款
動產
- 債權人提交聲請狀，須載明查封動產種類，並證明該動產為債務人所有
- 明確指出動產在何處，再引導執行人員前往查封，查封後法院會指定「保管人」保管
- 訂定底價，若無法確認價格，法官可囑託專業人士鑑定底價
- 法院指定拍賣日期與地點，，並公告拍賣資訊至少5天
- 進入拍賣程序，與不動產拍賣流程相同
※貼心提醒：房屋被法拍後，若出現拍賣價金低於剩餘債務的情況，除非債權人能另外取得執行名義，否則無法要求強制執行你名下其他財產來還款。
※貼心提醒：金融資產如銀行存款、股票等也可以查封，主要會以扣押命令來處理，凍結這些財產，讓你無法提領或轉移。
房屋被查封後還能住嗎？
房屋被查封還是可以繼續居住，實際情況通常分為以下3種：
- 暫時性居住：房屋被查封後，若沒有其他法律限制，債務人可繼續居住，直到法院下達強制執行的裁決或房屋被拍賣。
- 房屋有出租情況：如果被查封的房屋為出租屋，只要不是簽訂租約時間在查封後，或是簽不定期租約等2種情況，通常租客都能繼續住直到租約到期。
- 法院裁定可繼續居住：有時法院也會根據實際情形，允許債務人或租客繼續居住，以便他們尋找新的住所。
要特別注意的是，若房屋的狀態可能對公共安全構成威脅，或有其他嚴重的法律問題，債務人或租客仍可能被要求須立即搬離。
房子被查封要如何撤銷？
根據強制執行法第58條第2項，房屋被查封後仍可撤銷。聲請撤銷有以下3種方法：
協商以別的方式還款
債務人可與債權人約定減少清償金額，或提供其他可行的還款方案，以此請求債權人撤銷查封。但查封本就是債務人積欠款項許久才會有的強制還款手段，因此借貸雙方的協商很容易因信任感低落而難有好結果。
協商以一般管道售屋
法拍屋的價格約只有市價的4～6成，很常出現成交價還不足以清償債務的情況，因此債務人可與債權人協議先撤銷查封，並透過一般管道售屋，待售出後再清償債務。
尋求民間管道的協助
除了上述2種清償方法外，還可以請求民間貸款公司先協助代償款項，待解除查封後再辦理房屋貸款整合債務。
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查封常見問題
•身分證明文件
•查封的債權金額、法院公文
•土地建物所有權影本（僅撤銷不動產查封才需要）
•公司401報表、損益表、資產負債表、公司帳戶近6個月的出入明細加封面（公司法人才需要）
一般而言，法院一定會進行查封通知債務人的程序，只不過為避免調查時債務人可能會提出不實陳述，法院會先通知債權人辦理電子查封登記，再進行現場查封，完成後才會通知債務人。
當法院收到撤銷聲請後，就會寄送公文到地政機關，將限制登記移除，約等待3～7個工作天就可以完成。
從查封到被拍賣的時間約1～2個月，比較慢的話則可能超過6個月。如果想知道查封的狀況，可以調閱房屋土地謄本，或是進行查封登記查詢。
結語
以上就是查封的相關介紹。再次提醒，若你因積欠債務導致房屋或其他財產被查封，建議盡快尋求專業協助，或許還有解套的機會！
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