最近更新日期： 2025-09-01
買地、投資或蓋房子前最重要的就是了解「土地使用分區」！土地使用分區不僅決定你能否合法蓋房、設廠或經營事業，更會直接影響土地價值。本文將帶你了解土地使用分區的定義、類別，以及查詢方式，幫助你在買地或投資前做出正確判斷。
土地使用分區是什麼？
土地使用分區是指地方政府規劃都市時，依土地的使用性質與功能劃分成不同的區域，並為各分區制定明確的容積率、建蔽率、允許使用項目等規範，以達到合理利用土地資源及維護公共利益的目的。
土地使用分區類別會依土地屬於都市計畫範圍或非都市計畫範圍內而不同，由於都市計畫範圍的內土地與民眾的生活較相關，因此下面的說明以都市計畫土地使用分區為主。
※名詞解釋：
- 容積率：指一塊土地上可建造的總樓層面積，計算公式為「基地面積×容積率＝總樓層面積」。假如某建築基地面積為100坪，容積率240%，表示該土地可蓋的總樓層面積為100×240%＝240坪。
- 建蔽率：指一塊土地上可建造的建築面積，計算公式為「基地面積×建蔽率＝建築面積」。假如某建築基地面積為100坪，建蔽率60%，表示該土地一樓只能蓋100×60%＝60坪。
土地使用分區類別有哪些？
住宅區
住宅區是為了保護居住環境而劃定，其土地及建築物主要提供居住用，也可供特定營業場所使用。住宅區可細分為以下4種：
- 第一種住宅區：可建造獨棟或雙併住宅，但不可作為非住宅使用。
- 第二種住宅區：可興建各式住宅及日常用品零售業或服務業商店，但禁止作為工業與稍具規模的商業使用（例如百貨公司或辦公大樓）。
- 第三種住宅區：可設置各式住宅及一般零售業，但不能作為工業與稍具規模的商業使用（例如百貨公司或辦公大樓）。
- 第四種住宅區：可設置各式住宅、一般零售業、輕工業（如加工業），但不可作為一般大規模的工業與商業使用。
商業區
商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物僅提供商業使用，可細分為以下4種：
- 第一種商業區：供住宅區日常生活需要的零售業、服務業及相關商業使用。
- 第二種商業區：供住宅區與地區性的零售業、服務業及相關商業活動使用。
- 第三種商業區：供住宅區與地區性的零售業、服務業、批發業及相關商業活動使用。
- 第四種商業區：供全市、區域及臺灣地區的主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及相關商業活動使用。
工業區
工業區是為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，可細分為以下4種：
- 甲種工業區：根據都市計畫法臺灣省施行細則第19條第1項規定，甲種工業區可建造供輕工業及無公共危險的重工業使用的建物。
- 乙種工業區：根據都市計畫法臺灣省施行細則第18條第1項規定，乙種工業區的建物主要供公害輕微的工廠及其他必要且相關的設施使用。
- 特種工業區：除了供與特種工業有關之辦公室、倉庫、展售設施等必要附屬設施外，應以都市計畫法臺灣省施行細則第20條第1項規定的特種工業、公共服務設施及公用事業設施的使用為限。
- 零星工業區：根據都市計畫法臺灣省施行細則第21條第1項規定，零星工業區可建造原登記有案，無污染性，具有相當規模且遷廠不易的合法性工廠。
其他使用分區
除了以上3種使用分區，地方政府還可視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區，例如行政區、文教區、風景區、體育運動區等。
如何查詢土地使用分區？
想知道自己的土地分區是什麼嗎？你可以利用以下2種方式查詢：
- 書面查詢：查詢土地登記謄本，謄本上的標示部會記載土地的使用分區。若使用分區是空白，表示土地為都市土地；如果非空白，表示土地是非都市土地。
- 線上查詢：到內政部國土管理署的全國土地使用分區資料查詢系統，輸入土地相關資訊，或是到內政部不動產資訊平台的土地使用分區查詢，點選土地所在的縣市，即可進行全國土地使用分區查詢。
土地使用分區常見問題
每種土地使用分區在都市計畫圖中顯示的顏色都不一樣，以下是3種常見的土地使用分區和相對應的顏色：
•住宅區：黃色
•商業區：紅色
•工業區：棕色
若想知道更多土地使用分區和相對應的顏色，可到內政部國土管理署城鄉發展分署國土規劃入口網查詢。
根據都市計畫法第26條第1項規定，都市計畫發布實施後，不能隨時任意變更，但擬定計畫的機關每3年內或5年內會通盤檢討一次，民眾可在此時提出土地使用分區變更建議。
根據都市計畫法第79條第1項規定，如果違反都市計畫土地使用分區規定，地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所可處土地或建物所有權人、使用人、管理人6萬～30萬元罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。
結語
以上是土地使用分區的介紹。提醒你，無論是買地、投資開發，或單純購屋，都應該先查清楚使用分區，再評估用途與價值，以免因違反土地使用分區規定而受罰喔！
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