最近更新日期： 2024-11-11
手中持有土地，想要貸款取得資金，但想先了解土地貸款必知資訊嗎？哪些因素會影響土地價值？持分土地需要經過其他持有人同意嗎？以下久通都替你整理好了，趕快一起來看看！
土地與房屋所有權人不同，可以單獨拿去貸款嗎？
理論上，土地與房屋是可以單獨抵押貸款的，但由於有房屋的土地，很難不連同房屋一起拍賣，因此銀行通常不會接受。所以，若土地和房屋所有權人不同，最好雙方都同意抵押，並且確認對方不會有還款方面的問題再進行貸款。
土地上的建物要重建，如何申請土地貸款？
- 拆除原先建物：需先申請拆除執照才能拆除建物，若建物還有貸款，則需經債權銀行同意。拆除完畢後，就可準備重建，若重建的資金不足，可利用土地來獲取資金，這種方法稱為「土建融」。
- 申請土地融資：把土地作為擔保品抵押給銀行，並附上建築計畫書證明用途。土地融資的額度最高可到購買土地費用的7成。
- 取得執照動工：申請土地融資後，必須在6個月內取得建築執照，1年內動工，否則銀行將會提高利率、降低成數，甚至收回款項。另外，貸款人還要提供財務規劃表，證明具有足夠的工程自備款與還款能力。
- 申請建物融資：申請建物融資後，銀行會依工程進度撥款，在工程達到一個階段，營造商開出證明後，銀行才會把部分資金撥出。
- 轉成一般房貸：取得房屋使用執照後，可將土建融轉成一般房貸，獲取較低的利率。
土地現值和貸款有關係嗎？
答案是：「有！」辦理土地貸款時，貸款機構會派出專員為土地鑑價，用來評估可貸額度、利率等條件，而會影響土地鑑價的因素如下：
- 種類：商業地、建地價值最高，山坡地和林地價值最低。
- 面積：土地越大越保值。
- 現況：是否有建築物坐落、有無連接道路。
- 形狀：格局是否方正。
- 使用分區：是否在都市計畫區內、地目有無使用限制。
- 附近開發情況：是否位於市中心，周邊地區的生活機能及開發情況如何，以及是否有嫌惡設施。
除了以上這些土地本身的情況，鑑價人員還會參考「公告土地現值」。公告土地現值每年都會更新，金額通常約市價的90％左右。
公告土地現值和公告地價一樣嗎？
常有人把公告現值與公告地價搞混，這2者雖然都是政府評定的價格，但用途並不相同，以下分別說明：
- 公告地價：每2年公布一次，是用來計算地價稅與地租費用的依據，金額會參考當期土地現值、前1期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力等，按法定程序評估。
- 公告現值：每年1月1日公布，是主管機關審核土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格時的參考。
分別共有的土地貸款，是否要經過所有共有人同意？
土地共有分為以下兩種：
- 公同共有：所有共有人都擁有土地產權，沒有劃定比例。公同共有物的處分及其他權力行使（轉移、限制、消滅、變更、設定等）都需取得全體共有人之同意才可進行。
- 分別共有：所有共有人分別持有財產的特定比例，可自由處分其擁有的部分，如買賣、過戶、貸款等，不必經過其他共有人同意；但若要針對整個共有物做處分，依然需經過所有人同意。
一般來說，經常聽到的持分土地貸款都屬於分別共有的類型，但就算如此，想要向銀行申請貸款，仍需取得全部持有人的同意和簽名，且全部持有人信用條件良好才可能過件；民間則只要貸款本人出面即可，不需通知其他持分人，且審核寬鬆，可以讓你快速取得資金！
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