最近更新日期： 2023-08-14
買房子的首購資金，是一筆不小的負擔，如何選擇最優惠的新竹房貸銀行呢？如何試算房貸？利息是如何計算的？怎麼幫自己找一個省錢貸款？許多挑選房貸銀行推薦的難題，就讓我們來助您一臂之力吧！
內容目錄
房貸費用該怎麼算？
能負擔的房價範圍
房貸可以貸多少？每月付房貸的金額，最好是薪資的3成左右，不建議超過5成，否則會過度影響生活品質，導致財務壓力過大，從這樣的試算，我們能大概算出自己能負擔的貸款範圍，進而推算房屋的總價，以及對應的理財規劃。
每月繳納房貸費用
目前房貸利息約在 1.5%~2%左右，依此房貸利率計算出須繳納的每月房貸金額，本金平均攤還：平均每期應繳總額＝每期應繳本金＋當月利息，以及本息平均攤還：平均每月應繳總額＝平均每月應繳本金金額＋平均每月應繳利息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率。
選擇最佳貸款銀行
在挑選新竹房屋貸款上，首期利率、貸款乘數、寬限期長短、還款年限、有沒有青年購屋的貸款優惠，都是需要考量的重點，並非只是看房貸利率的高低而已，所以要精打細算，找出最適合自己的房屋及房貸費率。
房貸計算方式
本金平均攤還
計算方式：
- 每期應繳本金＋ 當月利息 ＝當月月付金。
- 每期貸款餘額Ｘ (年利率/12)= 當月利息。
- 借款總額 / 總期數 ＝每期應繳本金 （也就是每期應繳本金相同）。
每個月月付金因貸款餘額的變動， 所以繳款金額皆不同，有加速繳款的效果， 所以利息會較本息均攤來的少一些 。
本息平均攤還
計算方式：
- 每月應還本金金額=平均每月應繳總額－每月應繳利息金額。
- 每月應繳利息金額=本金餘額×月利率。
- 每月應還本息金額之平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}。
- 平均每月應繳總額＝平均每月應繳本金金額＋平均每月應繳利息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率。
本息均攤是每期繳款金額固定，但是以總期數相同的狀況下來算，本息均攤比起本金均攤要繳的利息來得多，不過本金均攤前期繳納金額較高，前期繳款壓力較大。
銀行房貸成數
一般新竹房貸成數最高可以達到八成，除了要看擔保品的座落地點，也要看申貸人的條件，包括：職業、收入、信用度等。
另外就是符合條件的特定族群：
- 軍公教、前五百大企業員工、醫師、律師、會計師、建築師等專業人員。
- 借款人年所得60萬元以上，且負債比八倍以下。
- 借款人及夫妻的合併年所得120萬元以上且負債比12倍以下。
- 最近半年在銀行的活存平均餘額在50萬元以上。
- 銀行的十級制房貸評分卡位於四級之內。
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提高房貸成數的要素
房屋價值
房屋處於蛋黃區，或捷運站方圓 1,000公尺內，即使是中古屋也會因地段價值高，使銀行給出較高的房貸成數，若地處偏遠，或是位於小巷弄之中，則可能會給出較低的銀行房貸成數。
嫌惡設施
一般人不希望出現在住處附近的設施，有以下 2 大類：
- 生命威脅：飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽等。
- 生活干擾：高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業等。
屋齡多寡
中古屋的房貸成數多半為6 ~ 7成，屋齡愈高，可以貸到的金額就會愈少，甚至還有可能無法通過房貸。
信用良好
申請房貸時，銀行會藉由查閱聯徵紀錄，來瞭解申貸者的信用評分，以及是否有無欠款、緩繳的紀錄，因此在申請房貸前，自行查閱聯徵紀錄，了解自己的信用評分，以及是否有任何不良紀錄。
還款能力
在申請房貸時，可以附上最近6個月的薪轉證明，或是相關信用良好證明，這樣在申請新竹房貸時，讓銀行知道你有穩定的還款能力。
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申請新竹房貸的文件
- 身分證及戶口名簿（正本＋影本，正本僅供核對）。
- 所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等）。
- 財力證明（如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等）。
- 買賣契約書影本。
※如果有保證人，前三項文件資料也需要一併提供。
申請新竹房貸的流程
- 申請送件：申辦購屋貸款前，建議可以先找幾間銀行比較，決定辦理房貸後，準備好文件資料並提出申請。
- 估價審核：銀行會對房子進行鑑價評估，根據財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業，決定是否核貸，並訂出可貸額度和貸款利率。
- 核准對保：房貸申請核准後，即可與銀行進行對保，簽訂房屋借款契約，並辦理開戶手續。
- 設定抵押：去地政事務所申請房屋所有權過戶，與抵押權設定作業，抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
- 立即撥款：所有權移轉過戶與抵押權設定完成後，銀行即可進行撥款作業，完成所有流程。
結語
市面上的房貸種類繁多，哪一種房貸方案最適合您呢？因為每個人的還款能力不同，以及貸款成數利率等條件，都牽涉到選擇房貸的決定，需依據自己的狀況，多方比較做出最佳選擇。
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