最近更新日期： 2026-01-23
許多人以為買房時選坪數越大的房屋越好，實際入住後卻發現可用空間有限，原因往往與地坪、建坪比例有關。地坪、建坪是什麼？怎麼計算？看坪數時又要注意什麼？讓久通代書帶你掌握購屋前一定要懂的坪數重點。
建坪、地坪是什麼？
建坪
建坪是指地上建物的坪數，包括實際建築面積加上陽台、公設等所有面積，通常會記載在建物權狀或不動產買賣契約書、實價登錄資料上。
若大樓型的房屋，建坪可再細分為實坪與虛坪，購屋者可透過實坪、虛坪清楚知道購買的房屋實際可用空間。
- 實坪：指住戶實際可使用的面積，例如臥室、客廳等。
- 虛坪：為全體住戶共同持有的區域（即公設），但會記載在房屋權狀上，例如樓梯間、走廊。
地坪
地坪是指實際持有的土地坪數，不含公共設施面積，由於公寓、大樓都是由所有用戶持分土地，因此只有在買賣透天厝時需要特別注意透天地坪建坪。
了解地坪、建坪後，下段我們將教你如何計算房屋的地坪和建坪。
地坪、建坪怎麼算？
地坪
透天和公寓、大樓的地坪計算方式不同，以下分別說明：
- 透天：地坪就是房屋座落的土地面積。
- 公寓、大樓：將整棟公寓和大樓的土地總面積，按各住戶的比例分配，即可算出各住戶持有的地坪。
舉例：A土地總面積為40坪，若興建的物件為透天厝，屋主單獨持有，地坪就是40坪；若興建4層樓的公寓，分別賣給4人，則每人持有的地坪為10坪。
建坪
建坪計算方式為「主建物面積＋附屬建物面積＋持有公設面積」。
舉例：小久購買的房屋有23坪，陽台面積有5坪，公設則讓所有住戶依比例持有，每位住戶分到10坪，那他的房屋建坪是23+5+10=38坪。
透天、公寓、大樓的地坪與建坪比較
目前常見的房屋種類有透天、公寓、大樓，3者的地坪建坪比較如下：
| 透天 | 公寓 | 大樓 | ||
|---|---|---|---|---|
| 地坪 | 通常指基地面積 | 戶數越多，持分土地的人越多，每人持有的地坪越少 | ||
| 建坪 | 樓地板面積×層數 | 主建物+附屬建物 | 實坪 | 主建物＋附屬建物 |
| 虛坪 | 住戶持分，依契約書或權狀登記為主 | |||
看房屋坪數時注意事項有哪些？
注意面積單位
買房時一定要注意權狀及合約中記載的面積單位多以平方公尺為主，1平方公尺等於0.3025坪。簽約前除了確認面積單位，也要自行將坪換算成平方公尺，避免出現認知差異喔！
注意虛、實坪面積
若購買物件是大樓類型的預售屋，須特別注意虛坪與實坪，否則可能落入預售屋糾紛。
- 虛坪：虛坪坪數越大，表示公設比例越高。
- 實坪：實坪坪數越大，表示實際可用空間越多。有些建商會主打「3+1房」、「2+1房」，但實際上「+1房」可能空間很小、無窗戶，並非真的房間，因此若想買室內空間較大的物件，一定要參考實坪坪數。
屋簷和雨遮不計坪、計價
根據地籍測量實施規則第273條規定，民國107年後申請建照的建案，「屋簷」及「雨遮」面積不能登記在權狀內，也不可計入總價。
地坪、建坪常見問題
若房屋屬於大樓、公寓，土地會由全體用戶持分，因此買房時應以建坪為主，但如果是透天物件，必須同時留意建坪及地坪的坪數。
透天建坪計算方式為「樓地板面積×層數」，一般透天厝建坪坪數約為60～80坪，小型透天厝建坪約50坪以下，地坪則均為25～30坪。
結語
如果是目前正在看房，或未來有買房計畫的民眾，一定要留意地坪和建坪相關的注意事項，才能在購屋時有更明確的指向，篩選出自己喜歡的物件喔！
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