最近更新日期： 2023-11-06
想賣掉房子，但房屋是兄弟姐妹共同持有怎麼辦？房地產常發生多人同時享有所有權的現象，也就是持分，這時若想買賣，可不是一個人說了算，但其他人不同意該怎麼做？這篇文章要帶您了解房屋持分是什麼，怎麼進行買賣，以及怎麼解除共有關係。一起來看看吧！
內容目錄
房屋持分是什麼？
首先要說明「共有」，房屋共有指一間房屋由兩人以上共同持有所有權，常因婚姻或繼承而產生，當其中一方因缺乏資金或其他理由而想賣掉房產時，就可能發生房屋持分買賣問題。
房屋共有分為以下兩種：
- 分別共有：就是俗稱的「持分」。多人共同持有房屋，每個人有自己持分的比例，可以自由處理持有部分，如：買賣、過戶、貸款等，不須經過其他持分人同意。
- 公同共有：多人共同持有房屋，並沒有劃分特定比例，若想對公同共有的房屋做處理，必須經過其他共有人同意。
房屋持分能買賣嗎？
房屋持分是「分別共有」，若您只是單純想買賣自己持有的部分，當然是可以的。有兩種買賣方式：
- 找其他持分人購買：出售房屋持分部分時，其他持分人擁有優先購買的權利，若對方願意購買且雙方順利達成協議，就可直接賣出，這樣不但對方能持有更多比例，也能避免持分人以外的第三人加入，導致產權更複雜。
- 找可收購的第三人：若與其他持分人溝通不順利，或對方無意購買，就要向外尋找願意購買持分房屋的人。
根據民法第819條規定，共有人雖可自由處分其應有部分，但針對整個共有物的處分、變更及設定負擔，應得全體共有人的同意。所以，如果想買賣整棟房屋，不論是分別共有還是公同共有，都必須經過他人同意。而依土地法第34-1條規定，若同意出售的共有人以及應有部分合計過半數，就可買賣，但若應有部分已超過三分之二，就不須理會同意出售的共有人是否過半數。如果您與其他持分人的協議狀況符合以上條件，就可以進行持分房屋買賣囉！
共有人不同意持分房屋買賣怎麼辦？
那麼問題就來了，如果願意出售的人及持分比例不達標怎麼辦？可以嘗試以下方法：
- 多次嘗試與其他持分人溝通
若能藉由協商達成目的，當然是最好不過的事情。多嘗試幾次，說不定會有奇蹟出現。 - 找專業代書協助規劃
代書是處理土地與不動產事務的專家，對於相關法律也有一定熟悉度，如果有不動產買賣的問題，也可以尋求他們的協助。 - 請律師幫忙
如果不在乎時間與金錢成本，又想公正處理事情，就可以考慮找律師。然而上法院通常就是走到撕破臉的地步了，須三思。
如果共有人不同意出售持分房屋，可以向法院聲請「變價分割」。變價分割是什麼？有什麼條件呢？請看下個段落的解釋。
怎麼解除共同持分的關係？
房屋持分糾紛是很常見到的案例，處在共有關係中，當自己有資金需求時，可能難以利用房產；當他人有出售需求時，身為持分人之一，也可能被捲入麻煩中。所以，有人會想乾脆消滅共有關係，將事情簡化並遠離紛爭。
要消滅共有關係，可辦理共有房屋「分割」，依據民法第823條第1項，共有人除法令另有規定外，可隨時請求分割共有物。而民法第824條規定，共有物的分割，原則上以共有人協議的方法進行，若無法協議決定，可請求法院裁判。共有物分割方式分為以下三種：
- 協議分割
共有人自行協議出可接受的分割方法，不一定要有書面，只要有明示或默示的意思表示，對於分割方式為事前同意或事後追認者，均認為有分割協議。不過協議分割後，須辦理變更登記才會生效。 - 調解分割
如果共有人無法自行協議，可依土地法第34-1條第6項規定申請地政機關調解，經全體共有人同意後才算調解成立，不能以多數決決議。 - 裁判分割
無法協議分割，且經過調解也無效後，可聲請法院進行裁判分割，判決後即生分割效力，不須等到登記或交付。法院裁判分割又分為「原物分割」與「變價分割」，前者表示將房產以原物分配於各共有人；後者表示將房屋進行法拍，拍賣後的金額再依比例分給共有人。關於裁判分割的詳細規定，可參考民法第824條。
共有房屋判決變價分割後，其他持分人有優先承買權，法院也會通知持分人確認是否有意願購買，因此持分人可用這個機會獲得更多的產權。
持分房屋被法拍怎麼辦？
持分房屋會遭法拍有兩種可能情況，一是因為有持分人向法院聲請裁判，而法院以變價分割方式處理；二是持分人因為貸款、卡債等債務積欠未繳，名下不動產遭查封、拍賣。那麼持分房屋被法拍會怎麼樣？共有人會不會受到影響呢？
如果是因為變價分割而遭法拍，不願出售的持分人是沒辦法阻止的，唯一能做的就是利用優先承買權，在拍賣時買下房產，就能繼續保有房屋。如果是有持分人因債務問題導致房屋被查封拍賣，其他人也不用擔心，會被拍賣的只有債務人持分的部分，若實在擔心，也可以在拍賣前提出分割。
房屋持分買賣要準備什麼文件？
- 房屋土地權狀正本
- 身分證
- 印鑑證明
- 印鑑章
- 戶籍謄本
- 自然人憑證
房屋持分買賣的流程？
- 申請：提出買賣持分房屋的需求。
- 估價：受理單位根據持分房屋附近地形、區域等條件做鑑價。
- 簽約：買賣雙方確認好價格和細節後，就可安排簽約流程。
- 完稅：繳納不動產過戶應有的稅金如：土地增值稅、契稅等。
- 過戶：至地政事務所辦理過戶，確認所有款項皆完成交付，最後交屋。
結語
大多數人都夢想擁有自己的房子，但現實中可能因為各種原因而和他人共享，若一切順遂，大家相安無事便罷；如果臨時有狀況發生，就可能面臨持分帶來的麻煩。如果您是房屋的持分人，不妨花點時間閱讀相關資料，遇到緊急情況也較不會心慌！如果有不動產相關疑問，也可洽詢久通代書，由專員為您解答！
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