最近更新日期： 2025-12-22
在台灣，很多人因繼承而取得持分房屋，實際卻無法使用或買賣；其實都是由於房屋持分買賣會牽扯到產權分散、意見眾多無法統一而後演變成糾紛！
那若真的想買賣持分房屋該怎麼處理？其他人不同意要怎麼做？久通代書帶你一次了解房屋持分的買賣該如何進行、解決，趕快往下看吧！
房屋持分是什麼？
持分便是指一間房屋由兩人以上「共同持有」所有權，常因婚姻或繼承而產生，當其中一方對於房產處置有不同想法（如有人想售賣、有人想保留），是最常見的房屋持分買賣問題。
房屋共有分為以下兩種：
- 分別共有：多人共同持有房屋，每個人有自己持分的比例，可以自由處理持有部分，如：買賣、過戶、貸款等，不須經過其他持分人同意。
- 公同共有：多人共同持有房屋，並沒有劃分房屋持分比例，若想處理產權為公同共有的房屋，必須經過其他共有人同意。
房屋持分能買賣嗎？
若房屋持分狀態為「分別共有」，而你只是單純想買賣自己持有的部分，當然是可以的。有2種買賣方式：
- 找其他持分人購買：出售房屋持分部分時，其他持分人擁有優先購買的權利，若雙方順利達成協議，就可直接賣出，並進行房屋持分過戶程序；可避免持分人以外的第三人加入，導致產權更複雜。
- 找可收購的第三人：若與其他持分人溝通不順利，或對方無意購買，就要向外尋找願意購買持分房屋的人。
無論其他共有人有無意願購買，想出售的一方都必須盡到書面通知義務；通常以發出通知10日內為時限，期間內未表達購買意願者，視為自動放棄。
如果和其他持分人的協議狀況符合以下條件，就可順利進行買賣流程：
- 整體共有物的處置權：據民法第819條規定，針對整棟房屋的處分、變更及設定負擔，應得全體共有人的同意。
- 同意人數、持有部分占比：依土地法第34-1條規定，若同意出售的共有人以及應有部分合計過半數，或持有部分已超過2/3，就可直接買賣。
共有人不同意持分房屋買賣怎麼辦？
那麼問題就來了，如果願意出售的人及持分比例不達標怎麼辦？可以嘗試以下方法：
- 多次嘗試與其他持分人溝通
若能藉由協商達成目的，當然是最好不過的事情；也能避免最後走上法院分割的僵局。 - 找專業代書協助規劃
代書是處理土地與不動產事務的專家，對於相關法律也有一定熟悉度，如果有不動產買賣的問題，也可以尋求他們的協助。 - 請律師幫忙
如果不在乎時間與金錢成本，又想公正處理事情，就可以考慮找律師。然而上法院通常就是走到撕破臉的地步了，須三思。
在公同共有中，如果共有人各自對於房屋處置都有自己的想法，可以向法院或調解機關聲請「分割」，來明確所有人擁有的部分；下一段將為你詳細說明。
如何解除共同持分？
房屋持分糾紛是很常見到的案例，房產處在共有關係中，無論是自己或其他共有人想出售，都比產權完整的一般房屋要麻煩得多。所以，有人會想乾脆消滅共有關係，將事情簡化並遠離紛爭。
依據民法第823條第1項，房屋持分共有人擁有隨時請求分割共有物的權力，用以解決共有關係。分割方式分為以下3種：
- 協議分割
共有人自行協議出可接受的分割方法，不一定要有書面，只要有明示或默示的意思表示，全體共有人都同意即可成立。不過協議分割後，須辦理變更登記才會生效。 - 調解分割
如果共有人無法自行協議，可依土地法第34-1條第6項規定聲請地政機關調解，經全體共有人同意後才算調解成立，不能以多數決決議。 - 裁判分割
據民法第824條規定，當協議、調解皆無效後，可聲請法院進行裁判分割，判決後立即生效；裁判分割可分為2種：- 原物分割：將房產以原物分配於各共有人
- 變價分割：將房屋進行法拍，拍賣後的金額再依比例分給共有人
關於裁判分割的詳細規定，可參考民法第824條第2項第2點。
共有房屋判決變價分割時，其他持分人亦擁有優先購買權，法院也會通知持分人確認是否有意願購買，因此持分人可用這個機會獲得更多的產權。
持分房屋被法拍怎麼辦？
持分房屋會遭法拍常見有2種可能情況，一同為你說明應對辦法：
- 房屋以變價分割方式處理：
因為有持分人向法院聲請裁判，而法院以變價分割方式處理。持分人無法阻止法院的判決結果，只能善用優先購買權來買下其他部分的房產，以保持房屋完整性。 - 共有人因債務問題遭查封不動產：
有共有人因為貸款、卡債等債務積欠未繳，名下不動產遭查封、拍賣。只會拍賣掉債務共有人的持分部分，其他人的部分不會受影響；但若實在擔心，可以於拍賣之前向法院請求分割。
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房屋持分買賣應備文件
當所有持分問題都順利解決後，就可著手準備以下6樣文件進行買賣：
- 身分證
- 印鑑章
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 自然人憑證
- 房屋土地權狀正本
房屋持分買賣的5個流程
- 申請：向其他共有人提出買賣需求（看是要單獨或全體一起買賣）。
- 估價：受理單位根據房屋附近地形、區域及持分占比等條件做鑑價。
- 簽約：買賣雙方確認好價格和細節後，就可安排簽約流程。
- 完稅：繳納不動產過戶應有的稅金如：土地增值稅、契稅等。
- 過戶：至地政事務所辦理過戶，確認所有款項皆已交付，手續即完成。
若能取得全體共有人同意，那房屋就能「整棟」賣出，擁有更高的成交價格。
房屋持分買賣常見問題
持分房屋的價格比例通常落在市價的5~7成，這是因為若買家購買持分房產會面臨以下這3種問題：
•需再與其他共有人協商、訴訟
•無法獨立使用、處置房屋
•想再買賣變現難度高
不一定。因為只是擁有部分產權，若真的想入住還是需要取得其他共有人協商同意（至少過半數）、或直接找律師進行法律分割；否則其他人就有理由主張入住人不當得利，甚至提告侵占罪。
結語
持分房屋通常都會以低於市價的行情出售，這是正常現象；接手的也較多是認為該房屋有價值的投資人。如果你是房屋的持分人，不妨早點與其他共有人協議分割，並切記處理好優先購買權的部分，才能從容處理買賣、過戶、貸款等問題，有效利用不動產價值！
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