最近更新日期: 2024-08-12
政府為了抑制投資客們不斷利用房屋炒作獲利,於是除了平均地權條例外,也制定了囤房稅來抑制投資客們炒房的行為,但什麼是囤房稅?目前囤房稅爭議與影響有哪些?快和久通代書一起來看囤房稅懶人包!
囤房稅是什麼?
囤房稅源自於房屋稅條例第5條,顧名思義是針對持有較多房屋的人課徵較高的稅率。房屋稅將住家用房屋分為「自住」及「非自住」,並對非自住房屋課稅,2024年7月1日上路的新法將針對持有大量餘屋的建商、供旁系親屬使用的非自住房屋、有多戶房產並出租的房屋,依照持有的房屋數量進行額外課稅,目的是減少房子集中在少部分人名下的情況,落實居住正義。
💡住家用房屋要符合下列3項條件,才屬於自住使用:
- 房屋無出租使用
- 供本人、配偶或直系親屬居住使用
- 本人、配偶及未成年子女全台合計3戶以內
囤房稅新制與舊制有什麼差別?
囤房稅2.0也可稱為房屋稅差別稅率2.0,囤房稅新制修法重點如下:
項目 | 舊制法規 | 新制法規 |
---|---|---|
囤房稅率 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
同一人名下房產的統計方式 | 各縣市分開歸戶 | 全國歸戶 |
地方政府制定差別稅率 | 不一定要制定囤房稅率 | 必須制定囤房稅率 |
單一自用住宅持有稅率 | 1.2% | 1% |
出租且申報租賃所得達租金標準的房屋 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
繼承取得共有住家用房屋 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
建商餘屋持有年限在2年以內者 | 1.5%~3.6% | 2%~3.6% |
囤房稅修法重點?
囤房稅2.0於2024年7月1月上路,主要會針對以下方向進行調整:
強制各縣市必須訂定囤房稅
我國的房屋稅屬於地方稅,先前並無強制規定各縣市政府都必須制定囤房稅稅率,容易有漏洞,而囤房稅2.0強制要求各縣市必須制定囤房稅,可讓政策落實的較為實際。
由地方分算改變為全國歸戶
過去針對囤房稅的課徵是採用地方分算的計算方法,也就是1個縣市內購屋沒有超過2~3戶,就不會被歸類在非自用住宅的範疇裡,也就不必繳交囤房稅。但囤房稅2.0改採全國歸戶的方式,會將本人、配偶及未成年子女所持有的住宅以全國範圍來計算,有效避開房屋在不同縣市的多屋族逃稅。
調降僅有一戶的自用宅稅率
原自用住宅的稅率為1.2%,在新制上路後,若是僅持有一屋且自住的有房族,則會調降為收取1.0%的稅率。
提高非自住房屋的區間稅率
原本針對非自住房屋的稅率為1.5%~3.6%,調高為2%~4.8%。
彈性調整繼承遺產的房屋稅
因繼承而持分房屋的民眾,較難處分持有部分,與自願購入房屋能享有的權利有落差,因此調降非自願持有共有房屋的稅負,按1.5%~2.4%的稅率計算。
租賃金額若達標可申報減稅
為鼓勵出租市場,若非自助住家用房屋(含包租代管)申報租賃所得達租金標準,原先須繳交1.5%~3.6%的租金優惠,後續將調降為1.5%~2.4%。
鼓勵建商釋出剩餘的空屋
建商新建住家用房屋在合理銷售期間(2年)內者,法定課徵稅率調整為2%~3.6%,超過2年的餘屋則適用於一般非自住住家用稅率2%~4.8%。
各縣市囤房稅怎麼算?
囤房稅2.0已於2024年7月1日上路,各縣市囤房稅稅率也會有所更動,以下分別為你介紹現行稅率,以及為你進行囤房稅試算:
各縣市囤房稅稅制
縣市 | 稅率 |
---|---|
台北市 | • 2戶以下每戶:2.4% • 3戶以上每戶:3.6% |
宜蘭縣 | • 2戶以下每戶:1.5% • 3~7戶每戶:2% • 8戶以上每戶:3.6% |
桃園市 | • 5戶以下每戶:2.4% • 6戶以上每戶:3.6% |
新竹縣 | • 5戶以下每戶:2.4% • 6戶以上每戶:3.6% |
新竹市 | • 1戶以下每戶:2.6% • 2~4戶每戶:3.2% • 5~6戶每戶:3.8% • 7戶以上每戶:4.8% |
台中市 | • 4戶以下每戶:2.4% • 5戶以上每戶:3.6% |
台南市 | • 1戶:1.5% • 2~3戶每戶:1.8% • 4~5戶每戶:2.4% • 6戶以上每戶:3.6% |
高雄市 | • 3戶以下每戶:2.4% • 4戶以上每戶:3.6% |
屏東縣 | • 2戶以下每戶:1.5% • 3戶以上每戶:3.0% |
連江縣 | • 2戶以下每戶:1.5% • 3戶以上每戶:3.0% |
一般房屋稅制
新制將非自用住家標準改為全國歸戶並調高法定稅率,且會按照戶數訂定差別稅率,若超過一定戶數則全部採較高稅額來課稅。
直轄市 | 非直轄市 | |
---|---|---|
出租房屋 | • 4戶:1.5% • 5、6戶:2% • 7戶以上:2.4% | |
空屋 | • 2戶:3.2% • 3、4戶:3.8% • 4-6戶:4.2% • 7戶以上:4.8% | • 1戶:2.6% • 2-4戶:3.2% • 4-6戶:3.8% • 7戶以上:4.8% |
建商餘屋 | • 2年:2% • 1、2年:2.4% • 2-4年:3.6% • 4、5年:4.2% • 超過5年:4.8% |
※貼心提醒:直轄市包含台北市、新北市桃園市、台中市、台南市、高雄市;非直轄市包括基隆市、新竹縣、新竹市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、嘉義市、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、金門縣、連江縣。
囤房稅試算
計算公式:房屋課稅現值×稅率×課稅月數/12=實際課徵稅額
假設小久除了在全台擁有3間自住房屋,在台北市還持有2戶非自住房屋,以課稅12個月、囤房稅直轄市稅率基準來計算:
A | B | |
---|---|---|
縣市 | 台北市 | |
房屋現值 | 25萬 | 30萬 |
囤房稅舊制稅率 | 2.4% | |
舊制實際應納稅額 | 6000元 | 7200元 |
囤房稅2.0稅率 | 3.2% | |
新制實際應納稅額 | 8000元 | 9600元 |
原先小久須繳交的稅額為13200元,依照囤房稅新制則須繳交17600元,多繳了4400元,比原來稅金多了33%。
囤房稅影響有哪些?
- 短期內房價下跌:
因囤房稅全國歸戶制度,可能讓囤屋4戶以上的人較難負擔此稅收,為了繳稅可能會將房屋出售,但對大戶來說不太會有影響,因此房價雖然會下跌,但下跌幅度仍不大。 - 房東稅負提高:
囤房稅實施後,房東可能會將租金提高,將增加的稅賦負擔轉嫁給租客,反而加重了租屋族的經濟壓力。 - 房屋稅基調整:
房屋稅基指房屋評定現值,台灣課稅的稅基並非市價,即使調高稅率,囤房負擔依舊不高,所以未來各地方政府評定房屋稅基的標準會再進行調整。 - 部分人負擔較低:
針對單一自住房屋者,須繳納的稅率降低,囤房稅2.0上路後只要繳納1.0%即可。
囤房稅常見問題
你可以申請成為公益出租人,每屋每月最高有15000元租賃所得免稅,且房屋稅可比照自用住宅稅率1.2%。
延伸閱讀:公益出租人是什麼?3大稅賦優惠一把抓!
以高雄市政府為例,部分稅收會用在折減社會住宅租金專案、育兒租金補貼和首購族購屋貸款利息補貼3大方案。
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• 差別稅率:針對不同課稅對象提出不同的稅率,例如自住與非自住用途的房屋,課徵的稅率就會不同。
• 累進稅率:以擁有的房屋數量作為稅收基準,擁有的房屋越多,要繳的稅也越多。
結語
以上就是囤房稅的介紹,除非是無房一族,否則還是建議租客、有房族多少涉略相關法規,才不會對自己的權益有所影響,也才能順利節稅喔!
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