最近更新日期： 2023-04-14
租賃契約已進入全面納管時代，新北地政局提醒，不論是個人房東或租賃業者所簽訂的租賃契約，皆應符合內政部頒定的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，且租期內「合約內容」不得任意更改，如有違反且經限期而不改正者，將處3到30萬元罰鍰，並得按次處罰。
新聞來源：中時新聞網（2023.04.10）
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租賃契約是什麼？
依照民法第421條規定，租賃契約指當事人約定一方把物件租給他方使用、收益，而他方支付租金的一種契約。以房屋出租為例，房東和房客就租金、押金、承租條件等達成合意後，契約即成立，房東提供房子給房客使用，房客則需要支付租金給房東。
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租賃契約怎麼寫？
民法沒有強制規定租賃契約的形式，所以不論是口頭應允還是書面的方式，契約都能成立，但口說無憑，簽訂契約還是白紙黑字最有保障，如果日後有糾紛，房東和房客都可以拿出租賃契約來確認責任歸屬。
租賃契約可以參考內政部的住宅租賃契約書範本，主要包含以下7點內容：
- 租賃標的：即該房屋的詳細地址、租賃範圍、有無附屬設備等。
- 租賃期間：載明租賃開始至結束的日期，且租賃期間最短須達30日。
- 租金約定及支付：承租人每月租金金額、支付日期、支付方式；出租人在租賃期間不得調漲租金。
- 押金約定及返還：押金由租賃雙方約定，最高不得超過2個月租金總額；租賃契約屆滿後，若無特殊原因，出租人須返還押金給承租人。
- 租賃期間相關費用之約定：各項費用該由誰負擔，例如管理費、水電費等。
- 稅費負擔之約定：租賃住宅的房屋稅和地價稅由出租人負擔，其他稅費由雙方約定。
- 當事人之義務及責任：指租賃雙方因契約而生的所有權利義務，包含何時履行、如何履行、不履行時的處理方式等。
不論您身為房東還是房客，都要仔細查看租賃契約書是否涵蓋上述的7大項目，且確認沒有對自己不利的條款後才簽約，方可避免未來因為合約內容不完整或租賃雙方對條款沒有達成共識而產生爭議。
租賃契約注意事項有哪些？
即使租賃雙方皆同意契約內容，但租約條款若牴觸以下「住宅租賃契約不得約定及記載事項」，就算是無效：
- 不得記載拋棄審閱期間。
- 不得約定、記載廣告僅供參考。
- 不得約定、記載承租人不得申報租賃費用支出。
- 不得約定、記載承租人不得遷入戶籍。
- 不得約定、記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
- 不得約定、記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
- 不得約定、記載承租人須繳回契約書。
- 不得約定、記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
- 不得約定、記載違反強制或禁止規定。
租賃契約需要公證嗎？
租賃雙方達成合意也簽約了，不就具有法律效力嗎？有聲請公證的必要嗎？其實租賃契約公證的好處有以下3點：
- 省去訴訟時間：日後若有出租人不退押金或承租人不付租金等情況，不需要提出訴訟，可以直接向法院聲請強制執行。
- 確認房東身分：辦理公證的過程中，房東必須準備房屋所有權狀和房屋稅單，房客能藉此機會確認房東是否為這間房屋的所有權人，避免遇到二房東轉租的情況。
- 保障租客權益：如果房東和房客當初簽訂的是不定期契約或5年以上的租賃契約，公證可以保障買賣不破租賃，意即房東後來的買賣行為不會打破先成立的租賃契約，承租人依然有權繼續使用該房屋。
租賃契約常見問題
書局或便利商店都可以買到，但要確認是否為新版的租賃契約書，因為舊版合約對承租人較不利，所以要避免使用。
承租人若未滿18歲，須經法定代理人同意，簽約才有效，但若租屋是日常生活必需，依民法第77條但書規定，不在此限。
結語
出租人與承租人在訂定租賃契約時，除了確認合約內容的各項條款是否達成共識和有無牴觸法律以外，雙方更應保持互相尊重、誠實以告的態度，如此一來房東才能放心出租房屋，房客也可以住得安心。
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