最近更新日期： 2025-07-14
當新鮮人、小資族們想要買房時，很多人會選擇預售屋作為第一選擇，那麼預售屋貸款應該如何辦理呢？預售屋付款流程又是如何進行？關於預售屋貸款及買預售屋的大小事，讓久通代書帶你一起了解！
預售屋貸款有哪些流程？
預售屋貸款是指購買預售屋時，向建商配合的銀行申請房屋貸款，以補足購屋資金。預售屋貸款有以下5個步驟：
- 申請：通常建商會連同其他戶一起向銀行議價，有機會獲得較優惠的預售屋貸款條件，不過最終仍要以銀行審核過後的結論為主。
- 對保：建商領取使用執照後，會請買方到銀行對保，對保時，申請人須確認貸款利率及還款方式等方案內容，若沒有問題，也確認對保人為本人，就可由買方在契約書上簽名並用印，並由對保人說明撥款事宜及時程。
※貼心提醒：在對保時買方需要簽署一份「撥款同意書」，待房屋完成過戶就會由銀行撥款給建商。
※貼心提醒：地價稅、房屋稅在交屋前會由建商負擔，交屋日後由買方負擔。
- 過戶：由建商委託代書協助辦理房屋過戶，須於建商領得使用執照後的4個月內完成。
- 撥款：待過戶完成後，銀行就會將款項提撥給建商。
買預售屋付款流程
了解預售屋的貸款流程後，究竟買預售屋要準備多少錢？以下為購買預售屋時每筆款項的付款流程，讓久通代書帶你一步步了解：
- 小訂：如果有看到喜歡的預售屋，可先與建商議價並支付一筆訂金（小訂），金額大約落在5～20萬，請建商先代為保留。
- 訂金、簽約金、開工金：若確定購買，買家可再補足正式訂金（大訂），並審閱「預售屋買賣契約書」，確認沒有問題即可簽約，簽約後須繳納簽約金、開工金。訂金、簽約金、開工金是預售屋的頭期款，加總起來約為房屋總價10%～15%。
※貼心提醒：審閱預售屋買賣契約書時，須檢查內容是否符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項的規定，通常審閱期為5～30天。
- 工程款：繳交頭期款後，須在施工期間繳納工程款，金額約房屋總價10%～15%，可分為以下3種方式來繳納：
- 按工期繳：按照工程進度分期繳納工程款。
- 按月繳納：開工後無論進度如何，皆須按月繳納工程款。
- 一次繳納：有些建商會主打「工程零付款」，代表工程款不用在施工期間繳納，待結構體完成、取得使用執照或交屋時再一併繳納。
- 暫收款：建商在交屋過戶前，會向買家收取一筆暫收款，金額約20～30萬，以支付印花稅、契稅、代書費、房屋移轉登記規費等費用。
- 預售屋貸款：建商取得使用執照後，通常建商會以整批建案向銀行申請預售屋貸款，貸款成數約房屋總價7.5成～8.5成。
- 交屋保留款：房屋完工後須由購屋者驗收，若有發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是尾款，通常交屋保留款為房屋總價的5%，等建商修繕完成，銀行才能撥款。
買預售屋簽約注意事項
- 了解個別磋商條款：根據消費者保護法第2條第8項規定，個別磋商條款是經由當事人雙方共同討論、達成協議的約定內容。有些不肖建商會在個別磋商條款中加入不合理、不合法的條文，建議閱讀合約時，可請求專業代書或有相關知識背景的親朋好友協助查看。
- 注意保固期限和範圍：確認預售屋保固期限是從「交屋日起」開始計算，結構部分保固15年，固定建材及設備部分保固1年。另外，須注意有些建商會刪減保固項目，可參考預售屋買賣契約書範本，避免權益受損。
- 注意建商有無建造執照：依照建築法第28條第1項，起造人要新建、增建、改建及修建建築物時，須先向政府申請建造執照，但有些建商會在還沒拿到建照時就開始銷售房屋，建議可要求建商主動出示，或利用營建署的建築工程履歷查詢系統來確認。
- 留意建商是否更動尾款：如果驗收時房屋有瑕疵，買方可保留交屋尾款，並要求建商於限期內改善，建商不可降低交屋保留款，或改成從預售屋貸款款項中保留。
- 注意面積誤差和如何補款：契約上應註明若土地面積與主建物面積、房屋登記總面積有誤差，建商應補足誤差款。如：實際坪數少於合約坪數時，賣方應全額補足；實際坪數多於合約坪數時，買方補足上限應為2%，若誤差超過3%，買方可要求解除契約。
- 注意房地、建材、設備標示：須確認建商廣告DM和樣品屋展示，哪些項目屬於示意、哪些項目屬於隨附，並檢查合約是否註明為「可選用替代品」，另外建商也需要提供預售屋平面圖，並詳細記載高度、面積等資訊。
- 確認開工、完工、交屋日期：合約內一定要註明開工時間、完工期限、取得使用執照的期限和交屋日期，並且註明建商必須在領取使用執照的6個月內完成交屋。
更多資訊：消費者買賣房屋須知-購買預售屋注意事項
預售屋貸款常見問題
預售屋貸款沒過通常是因為申貸人個人條件不佳，例如：有信用卡預借現金、領現族無法提供財力證明等情況，都會影響到貸款機構的核貸意願，導致貸款未過件，或貸款成數不如預期的情況。
若你的貸款成數不足，或想取得預售屋貸款9成的額度，可嘗試用以下3個方法來增加貸款額度：
• 提供保證人：提供信用狀況與收入均良好的保證人，可幫貸款條件加分。
• 加購房貸壽險：若申貸人不幸身故，壽險會理賠房貸，降低承貸銀行放貸風險，因此可獲得較高的成數。
• 申請銀行信貸：可辦理一般銀行信貸來增加額外資金。
延伸閱讀：信用貸款是什麼？重點攻略一次告訴你！
• 3個月以內：消費者可要求建商給付遲延利息。建商應依消費者已繳納金額，每日按0.05%計算遲延利息給消費者。
• 3個月以上：等同建商違約，根據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第3項規定，消費者可要求解約、全額退還已繳的款項，建商還要賠償消費者違約金，金額不能高於買方已繳納金額，也不能超過房地總價15%。
結語
以上就是預售屋貸款的介紹，及買預售屋時需要注意的大小事，再次提醒民眾，買房是人生大事，尤其預售屋付款方式為分階段繳納，因此在每個階段時都必須更加謹慎且小心，才能順利成為有房一族喔！
了解更多貸款相關文章：
