最近更新日期： 2025-11-11
看房、買房時，預售屋很容易吸引到前期資金不足的客群，購買預售屋總共有幾道付款流程？哪個流程開始可以申請預售屋貸款？貸款又該如何辦理？關於預售屋貸款及買預售屋的大小事，讓久通代書帶你一起了解！
預售屋的5道付款流程
每個階段的付款時程關乎我們整體的財務規劃，掌握好資金分流才能從容買房；以下為你解析預售屋的5大付款流程：
頭期款
包含訂金（小訂、大訂）、簽約金和開工款，約佔預售房屋總價的10~15%。
- 小訂：有意購買並想進一步討論細節的小筆訂金，行情約在10萬以內。
- 大訂：拿到確認訂購單後就「補足」訂金（5%）。
- 簽約金及開工款：審核契約內容無誤後就能正式簽約，繳交簽約金及開工款（5~10%）。
預售屋的頭期比起成屋或中古屋少了一半左右，對小資族相對友善。
※貼心提醒：審閱預售屋買賣契約書時，正常有5～30天的期限，並且應給購屋者完整的合約條款；此外，一旦簽約後，合約便具法律效力，一旦反悔解約就須支付違約金（上限是房屋總價15%）。
工程款
在施工期間按時繳納工程款，金額約房屋總價10%～15%，依時間點分為以下3種方式來繳納：
- 按工程繳：按照工程進度分期繳納，如地下室完工、上梁完工等。
- 按月&按期繳：開工後無論進度如何，皆須按月或按規定期數（如3個月、一季等）繳納工程款。
- 一次繳納：有些建商會主打「零工程款」，就是不用在施工期間繳納，待結構體完成、取得使用執照或交屋時再一併繳納；但此種方式就需要一次交付大筆金額，建議謹慎規劃考慮。
暫收款
是一筆房屋總價額外的費用，內容包含印花稅、契稅、代書費及其他相關規費，大約20~30萬上下，根據不同房屋坪數、種類，金額也會有差異；建議簽約前可以先諮詢清楚，以免規劃資金時遺漏這筆費用。
預售屋貸款
建商取得使用執照後，通常建商會以整批建案向銀行申請預售屋貸款，貸款成數相對新成屋、中古屋等更加好看，約在75~85%。
交屋款、保留款
房屋完工後須由購買人驗屋，若有發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」（不得低於5%，也就是尾款，通常在簽約時就會註明），等建商修繕完成由銀行撥付。
※驗屋建議：可選擇交給專業的第三方公司，費用會根據房屋大小而定，限期改善完成以後也可以請公司複驗；屋主也能自行驗屋，但建議裝修公司的配合設計師協助。
預售屋貸款的4個流程
預售屋貸款就是付款流程中的第４個步驟，常由建商統一申請，因此下面以建商申請的步驟說明。
也先提醒你，雖然建商申請有機會獲得較優惠的預售屋貸款條件，但實際方案仍以銀行最後審核結果為主喔！
- 對保：建商領取使用執照後，會請買方到銀行進行對保，申請人須確認貸款利率、還款方式及各項資料用途等細節，對保專員確認申請者為本人無誤，就可由買方在「撥款同意書」簽名，授權撥款事宜及時程。
※貼心提醒：可以向銀行要求撥款前要通知買方取得同意。
而前面付款流程中，預先支付的「暫收款」就是負責用來支出這些費用（以明細為主，多退少補），如此便能提高交屋時的流程效率。
※貼心提醒：地價稅、房屋稅在交屋前會由建商負擔，交屋日後由買方負擔。
- 過戶：由建商委託代書協助辦理房屋過戶，建商取得使用執照後4個月內必須完成，包含房屋所有權轉移、申請辦理房屋及土地權狀；預售屋一般整批交由專業代書協助辦理手續。
- 撥款：過戶完成後，最後一次驗收交屋完，銀行就會將款項提撥給建商。如果複驗未通過，或驗收後還是發現瑕疵，買方可以提出三驗且要求銀行先扣留「交屋保留款」（5%尾款，購屋契約上必須註明）。
買預售屋注意事項
前期挑屋
- 預設好房屋定位：先根據自己的目標房型、預算價格及居住、交通環境，篩選出符合心意的預售屋項目。
除了到接待中心了解建案細節，也要實際走訪建築基地，同時大概了解一下建案區的房價行情，能作為之後與建商協調價格的依據。 - 確認建商口碑：購買人可以透過查詢建商公司的歷史年份、資本額、是否取得「建築執照」，以及過往是否有爭議糾紛的法院紀錄來考察建商品質。
延伸閱讀：預售屋糾紛有哪些？看屋下訂別忘了自身權益
準備簽約前
- 了解個別磋商條款：根據消費者保護法第2條第8項規定，個別磋商條款是經由當事人雙方共同討論、達成協議的約定內容。
有些問題建商會在其中加入不合規、不合法的條款，建議簽約協商時仔細審閱，必要時可請求專業人士協助檢查（如代書）。 - 注意保固期限和範圍：確認預售屋保固期限是從「交屋日起」計算，結構部分保固至少15年，固定建材及設備部分保固至少1年。有些建商會刪減保固項目，或者自行將起算日提前，可參考預售屋買賣契約書範本，避免權益受損。
- 留意建商是否更動尾款：交屋保留款不得低於5%，如果驗收時房屋有瑕疵，買方可保留交屋尾款，並要求建商於限期改善。
- 確認履約擔保、各施工流程日期：確認是否有「履約擔保」，避免發生建商落跑時，買家求償無門。
合約內一定要註明開工時間、完工期限、取得使用執照的期限和交屋日期（建商須在取得使用執照後6個月內通知交屋）。
交屋細節
- 點交及文件簽收：現場確認房屋完工狀況、有無瑕疵，確認無誤後交付尾款訂簽署「點交證明文件」，並且一定要拿到房屋權狀及收據。
- 延遲交付理賠：
- 3個月內：須依據買方已交付的金額總價，「按日賠償萬分之五」為延遲利息。
- 超過3個月：買方有權解除契約，建商除了要退回已繳金額，還要另外賠付房地總價15%的違約金。
更多資訊：消費者買賣房屋須知-購買預售屋注意事項
預售屋貸款常見問題
預售屋貸款沒過通常是因為申貸人個人條件不佳，例如：有信用卡預借現金、領現族無法提供財力證明等情況，都會影響到貸款機構的核貸意願，導致貸款未過件，或貸款成數不如預期的情況。
若你的貸款成數不足，或想取得預售屋貸款9成的額度，可嘗試用以下3個方法來增加貸款額度：
• 提供保證人：提供信用狀況與收入均良好的保證人，可幫貸款條件加分。
• 加購房貸壽險：若申貸人不幸身故，壽險會理賠房貸，降低承貸銀行放貸風險，因此可獲得較高的成數。
結語
以上就是預售屋貸款以及付款的流程介紹，購買預售屋雖然是一個更經濟的選擇，但其中需要注意的細節一樣少不了。買房是人生大事，尤其預售屋付款方式為分階段繳納，因此在每個階段時都必須更加謹慎且小心，才能順利拿下自己為之努力拚搏的房屋喔！
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