最近更新日期： 2025-08-04
申請房屋、土地貸款時，貸款機構一定會要求你辦理「抵押權設定」。抵押權設定是什麼？有哪些種類？又該如何辦理？今天久通代書將說明抵押權設定申辦資訊，快跟著我們一起往下看！
抵押權設定是什麼？
抵押權設定是指借款人將名下不動產抵押給債權人，作為債務的擔保。如果借款人沒有在約定的期限內還款，債權人可根據民法第873條向法院聲請拍賣該不動產，並以拍賣所得優先清償債務。
抵押權設定種類
抵押權設定可依擔保債權範圍分成以下2種類型：
普通抵押權設定
普通抵押權設定只擔保現在發生的債權，設定金額即為借款金額，不會再增加，如果債務人想在該額度上增借資金，必須設定第二順位抵押權。當債務清償完畢後，抵押權也會自動失效。
最高限額抵押權設定
最高限額抵押權設定擔保現在及未來發生的債權，債務人與債權人會設定一個最高借款額度，金額可依債務人需求調整，若想在此額度內增借資金，不需要再設定抵押權。
※貼心提醒：一般銀行最高限額抵押權設定金額為借款金額的1.2倍，民間則約借款金額的1.2～2倍。
抵押權設定申辦方式有哪些？
通常土地、房屋設定方式有以下5種：
- 臨櫃申請：到房地產所在的地政事務所辦理。
- 跨所申請：到房地產所在縣市內的任一地政事務所申請，但超過10連件的大型案件及與非屬跨所項目連件辦理的情形，需依規定到指定地政事務所申辦。
- 網路申請：若委託地政士或律師代理，可以由代理人持自然人憑證或工商憑證登入內政部數位櫃檯系統，輸入申請資訊產製申請書表和電子簽章。申請人確認書表內容正確後即可簽章，並交由代理人線上送件。若有其他應檢附的紙本資料，則要另行郵寄或提交給土地管轄所。
- 跨縣市收辦：若抵押權人為金融機構，可以到全台任一地政事務所申辦。
- 跨縣市代收：可到全台任一地政事務所送件，由代收所人員查驗身分，再用郵寄方式將申請書及相關文件轉交到土地管轄所辦理後續作業，辦完後會再把相關文件寄還給申請人。
抵押權設定所需文件
- 土地登記申請書
- 抵押權設定契約書
- 土地建物所有權狀
- 申請人身分證明文件
- 自然人：身分證、戶口名簿影本或戶籍謄本擇一
- 外國人：國籍證明文件，例如護照、居留證等
- 法人：法人登記證明文件及其代表人資格證明
- 公司：公司設立（變更）登記表或抄錄本正、影本
- 華僑：華僑身分證明書
- 義務人印鑑證明（義務人未親自到場核對身分時檢附；抵押權人為金融機構者則免附）
※貼心提醒：如果想取得土地登記申請書和抵押權設定契約書，可以到桃園市政府地政局網站下載。
辦理抵押權設定流程
當銀行或民間貸款審核通過後，就可依循以下步驟辦理土地、房屋設定：
- 與貸款機構簽訂貸款契約和抵押權設定契約書。
- 準備上段提到的文件，到地政事務所辦理抵押權設定登記，將房地產的權利設定給貸款機構。
- 地政事務所審核完後，會核發他項權利證明書給貸款機構，抵押權正式生效。
那麼抵押權設定要多久？若抵押權人是金融機構，大約1天即可完成；抵押權人是私人的話，辦理時間則約2個工作天，不過實際時間仍要以各地政事務所處理情形為準。
抵押權設定常見問題
•書狀費：每張80元
•登記費：設定金額的千分之一
若抵押權設定自己辦，只要繳交上述費用即可，但如果是請代書協助辦理，還必須付約4,000~6,000元的代書費。
如果你想知道房屋是否有設定抵押權，可以透過以下4種方式查詢：
•委託代書協助查詢
•到地政事務所臨櫃查詢
•到全國地政電子謄本系統線上查詢
•攜帶自然人憑證到超商用事務機查詢
有，抵押權存續期間會因設定種類而不同：
•普通抵押權設定：原則上存續15年，期滿自動消滅，若抵押權人在債權請求權時效消滅後5年內不行使抵押權，抵押權就會消滅。
•最高限額抵押權設定：最長30年，期滿自動消滅，若抵押權人在債權請求權時效消滅後5年內不行使抵押權，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保範圍。
結語
抵押權設定是申請房屋、土地貸款不可或缺的重要步驟，建議辦理前先了解抵押權種類，以及土地、房屋設定方式和流程，若有疑問也要及時尋求專業代書或律師協助，才能順利申貸、保障自身權益。
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