最近更新日期： 2023-12-18
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房貸要房屋建完才能貸嗎？還是建照下來就能貸？
辦理房貸的其中一項必備文件為「建物所有權狀」，而建物權狀是房屋辦好保存登記後才會拿到。保存登記須持「使用執照」到地政機關辦理，並非「建造執照」，不過，通常只要建物完成主體工程及部分指定項目，工程進度大約70％～80％，就能申請核發使用執照，所以辦房貸不用等到全部蓋好。
蓋房子辦房貸的流程如下：
申請建造執照→興建房屋→申請使用執照→辦理建物保存登記→申請房貸
💡 根據建築法第28條，建築執照分為四種，其中的「建造執照」就是人們一般簡稱的「建照」，在建築物新建、增建、改建、修建前，都要申請建照，否則就會變成違建。
💡 使用執照是工程到一定進度後，向原發給建照機關申請，若沒領得使用執照，建物不能接水電或申請營業登記與使用。
房子共同持有貸款，共有人要當保人嗎？
房屋是共同持有，想向銀行貸款的話，必須所有共有人同意，且一起出面申請才行，因為銀行不會接受產權不完整的物件。而根據銀行法12－1條，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款時，不能要求貸款人提供連帶保證人；若已有足額擔保，不能要求提供保證人。所以共有人不見得要當保人喔！
如果真的被要求當保人，也要謹慎考慮，因為當保人會影響到您自身的貸款額度，且若借款人沒有按時還款，您也會有麻煩，所以不要輕易替人作保。
房子賣掉了，名下沒有任何房產，就算是首購嗎？
首購的定義並非第一次買房，只要符合以下條件，就算是首購族：
- 申請時名下無登記自有住宅
- 配偶、未成年子女名下也沒有登記自有住宅（名下有土地、工廠不算）
- 個人與他人共同持有，但面積未滿40平方公尺的建物，可視為無自有住宅
因此即便曾經買過房屋，只要已售出，名下無房產，就適用首購族的優惠貸款方案！
房貸的抵押權設定都是最高限額抵押權嗎？
不一定！
房貸的抵押權分成以下兩種：
- 普通抵押權：擔保範圍僅限該次貸款契約（特定債權），所以借多少就設定多少。
- 最高限額抵押權：擔保範圍除了該次貸款項目，也包含未來可能發生的債務（不特定債權），因此放款端會與貸款人設定一個最高限額，這個數字就大於貸款人該次真正貸款的金額。
過去按照最高限額抵押權的定義，除了該次房貸，未來發生的票據、信用卡、消費性貸款等債務也都在抵押權擔保範圍內，當民眾僅清償完房貸，其他債務尚未還清時，銀行可以此為由拒絕民眾塗銷抵押權。
然而這嚴重損害民眾的權益，因此金管會規定於2015年起，最高限額抵押權的擔保範圍限縮為單一貸款契約，銀行不能以卡債、信貸等未清償為由，拒絕塗銷抵押權。但若借款人未來有其他需求，經擔保物提供人以書面同意者，不在此限。
選擇最高限額抵押權的好處是，因為它可以擔保未來的其他債務，若您有其他借款需求，在總借款金額低於設定金額的情況下，不須再次設定抵押權就可以借款，省去設定的手續跟規費，具有方便性。
辦理房貸時，銀行必須讓民眾自由選擇要普通抵押權還是最高限額抵押權，若銀行沒有讓您勾選，記得要提出疑問喔！
抵押權設定金額是銀行對房屋的價值認定嗎？
雖說抵押權有兩種可以選，不過實際案例比較常看到的還是設定最高限額抵押權。最高限額抵押權的設定金額，通常是「貸款金額x120％」，而銀行房貸的放款額度大約為房屋鑑價的5～8成，也就是說：
銀行房屋鑑價x放款成數x120％＝抵押權設定金額
由此可知，抵押設定金額會低於銀行對房屋的價值認定！就算是普通抵押權也一樣，因為設定金額是依借款金額而定，基本上沒有人能向銀行貸到房屋價值的全部的。
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