最近更新日期： 2023-08-31
名下已經有兩間房，再買農地是否會影響貸款成數？
央行打房政策中，其中一項是對於購置住宅貸款的限制，若名下已經有兩間房，購買第三間時，房貸成數就會受限，不過，這只限於買房貸款，並沒有和土地貸款混在一起，因此擁有兩房，購買農地並不會影響到貸款成數。
不過，土地貸款的成數本來就不高，金融機構通常只會放貸5成左右。要注意的是，若您名下房屋仍有貸款，就要看自己的負債比多少，若負債比已經有點高，就會更壓縮農地可貸額度！
用他人農地貸款蓋農舍，蓋好後，可以寫我的名字嗎？
「不可以！」
一般而言，建物蓋好後，申請所有權第一次登記（保存登記）時，須由起造人填具申請書並檢附相關文件辦理，也就是說「申請人＝起造人」，至於建物所有權人在尚未登記前，屬於出資興建者，與起造人是誰無關，起造人也不一定是土地所有權人。（最單純的情況就是申請人＝起造人＝出資人＝土地、建物所有權人）
在申請保存登記時，若申請人非起造人，須檢具移轉契約書或其他證明文件（土地登記規則第79條），若未能檢具，在土地為申請人所有，申請人又為建物的納稅義務人時，可檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書，保證該建物為申請人所有，或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事。
然而，上述指一般建物，若建物為農舍，情況就不一樣囉！依農業發展條例第18條第4項規定，農舍起造人應為農舍坐落土地之所有權人，且同法規定，農舍應與坐落用地併同移轉（民國89年以前興建完成之農舍，且與農地分屬不同所有權人時，不在此限），因此不可能農地與農舍所有權人不同！
若要移轉，同法也規定必須在農舍興建滿5年後才可以，除非是繼承或法拍的情況。
土地上的房屋正在出租中，會不會影響到土地貸款條件？
辦理土地貸款時，通常須連基地上的房屋一起抵押，這樣未來銀行若要行使抵押權比較不會有問題。而租賃權與抵押權的關係，在發生順序不同時也有所不同：
- 先租後抵：原租賃關係不受抵押權影響，就算抵押物被拍賣，買賣不破租賃，新的買受人應承受原租賃契約。
- 先抵後租：依據民法第866條，不動產設定抵押權後，仍可成立租賃關係，抵押權不受影響。
先租後抵的情況下，因為租賃關係的存在可能會造成未來的困擾，所以銀行可能會要求抵押人與承租人解除租賃關係，若抵押人無法解除，必須有相應保證銀行利益的辦法。
土地已經整筆貸款，還能分割登記嗎？
可以！根據民法第868條，抵押的不動產即便分割，抵押權也不會受影響。不過，土地分割後，抵押權仍存在於全部土地上，地政機關會將抵押權轉載在分割後的各筆土地上，因此若借款人未依約還款，分割出去的土地還是會被行使抵押權喔！
但依土地登記規則第107條規定，符合特定情形者，抵押權可以僅轉載於原設定人分割後取得的土地上，比方說經過抵押權人同意者（共有物分割抵押權人同意書）。
土地貸款保人一定得在台灣有工作嗎？
當貸款的保人，必須擁有比貸款申請人更好的條件，大約有以下幾點：
- 工作更穩定，年資夠長
- 有銀行要求的財力證明
- 信用正常
- 名下貸款不能過多
在貸款人還不出錢時，銀行可以向保證人追討，為了確保債權，當然要確定保人的擔保力足夠，因此保人的財力證明是很重要的評估因素。對於財力證明，銀行通常會要求提供薪轉存摺，不過各家銀行的規定不同，所以沒有台灣的薪轉證明能不能當保人，就必須詢問銀行囉！
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